武 漢

    價量齊升 盤盤漲價

    “量價齊升，盤盤漲價”是今年武漢樓市的主旋律。根據(jù)武漢億房研究中心的統(tǒng)計，在2009年一年的時間里，武漢主城區(qū)的房價從5259元/平方米漲到6174元/平方米，而中心城區(qū)漲勢更為迅猛，年初武昌中心區(qū)、漢口中心區(qū)的價格每平方米6507元、6383元，11月份這兩個地點的價格已經(jīng)紛紛暴漲到8209元、8022元。

    隨著房價的一路飆升，成交量也一路追漲。據(jù)億房數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年3月到11月，全市商品房成交量都在7000套左右，截至目前，全市商品房總成交量與去年全年數(shù)值相比，增幅達(dá)110%，超過了2007年的全年成交量。尤其進(jìn)入11月，在房價已經(jīng)處于高位之時，商品房成交量罕見地突破8000套。一名不相信這個數(shù)字的業(yè)內(nèi)人士曾到房產(chǎn)局查存檔，稱數(shù)字是真的，但是“太瘋狂”。

    記者在采訪中看到，與年初相比，武漢中心城區(qū)樓盤價格均上漲了接近50%，長江邊一樓盤率先將均價提高到2萬元以上，漢口中心區(qū)尤其解放大道沿線、京漢大道沿線樓盤不少都是萬元以上，武昌中心區(qū)已難見到均價在8000元以下的樓盤，而打折活動少之又少。

    家住武昌，想在漢口一重點中學(xué)附近購房的皮先生說，去年底看到中學(xué)旁邊一樓盤開盤均價是6000多元，判斷價格還會降，打算先等等，到今年初價格漲到7000元，覺得虧了就猶豫了一會兒，到現(xiàn)在價格已經(jīng)超過萬元，于是他徹底放棄了買房。

    隨著房價的上漲，購房者的心理也變得越來越復(fù)雜，買房的隊伍里除了單純的“剛需”，又增加了恐慌性購房者、投資性購房者、投機(jī)性購房者。

    11月底，武昌中心區(qū)一樓盤新推出的兩個單元開盤，盡管均價已達(dá)到8000元/平方米，房屋總價大多在80萬元以上，但36套小戶型在開盤當(dāng)日幾乎一搶而空。一名一個月前才在此處購房的王先生說，房價漲得太快，10月底買房時價格已比之前漲了接近2000元，買房后心驚膽戰(zhàn)怕價格下跌，沒想到一個月的時間總價就漲了近10萬元。

    手頭已經(jīng)有不下5套商品房的何先生最近又買了一套價值200多萬元的別墅。他說，買房只是為了保值，明年通脹預(yù)期強(qiáng)，錢存銀行實際是貶值。

    家住武漢理工大的余先生今年連續(xù)兩次排隊買房均空手而歸。他說，第一次是今年上半年，當(dāng)時媒體、專家一邊倒地認(rèn)為房價還要跌，但他買房時發(fā)現(xiàn)沒開盤的樓盤門口已經(jīng)排起長龍，而他心儀的小戶型已經(jīng)賣完了；第二次他一樣又排了幾個小時隊，連號牌都沒有拿到。他說，現(xiàn)在武昌中心區(qū)90平方米小戶型總價攀升到70萬元以上，南湖也得接近60萬元，比當(dāng)初漲了十幾萬元，已經(jīng)超越了自己的經(jīng)濟(jì)和心理雙重承受力，干脆不再去想買房這件事了。

    專家表示，今年武漢樓市行情出乎所有人的意料，連續(xù)9個月量價齊升的原因包括：往年積累的需求集中釋放；利好政策的刺激及對通脹的預(yù)期，三個原因共同推動武漢樓市價量齊增。

    中房指數(shù)研究院華中分院研究員李國政給記者算了一筆賬，目前武漢市中心區(qū)新房均價已經(jīng)達(dá)到6000元/平方米，就算只買一套90平方米的小戶型，總價也得54萬元，按武漢城市居民的年人均可支配收入16713元計算，一個江城三口之家要花大約16年的時間才能買上這樣一套房。他說，當(dāng)房價遠(yuǎn)超大部分市民的購買力的時候，價格出現(xiàn)調(diào)整是必然的，但同時房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為G D P的第一大支柱和地方財稅的主要來源，因此期望馬上有嚴(yán)厲政策出臺調(diào)控房價也不現(xiàn)實，因此預(yù)計明年武漢的房價將逐步企穩(wěn)。

    北 海

    “瘋狂的房子”誰買單

    從每平方米幾百元到上千元，再從每平方米1000元到5000元，短短幾年時間，北海的房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出“翻筋斗”的發(fā)展勢頭。2009年末，北海樓市再次呈現(xiàn)出“價量齊升”的景象。然而，記者深入采訪時發(fā)現(xiàn)，北海樓市炒作因素大于實際價格，一旦資金鏈斷裂，卷入其中的資金無疑將為最后的瘋狂買單。

    記者近日來到北海市海珠等大酒店進(jìn)行暗訪，知情人士告訴記者，幾乎每家酒店里操著外地口音“喝早茶”的人，都是前來北海炒作房地產(chǎn)的，潤發(fā)大廈、蔚藍(lán)海岸、東方明珠花園、楓林藍(lán)灣、新力海景花園、華杰春秋園等諸多一手樓盤、二手房源基本上都被福建人、東北人、浙江人所壟斷。

    記者在距離市區(qū)近40分鐘車程的一座樓盤里，遇上了前來看房的遼寧人張騫襄。他說：“這樓盤開盤價才每平方米4000多元，我打算招集老鄉(xiāng)，把整座樓盤全買下來，然后等著升值�！�

    張騫襄告訴記者，“招集老鄉(xiāng)”的想法是參加了溫州購房團(tuán)之后才萌發(fā)的�！皽刂葙彿繄F(tuán)幾乎已經(jīng)把市中心的樓盤給壟斷了，幾乎是新樓盤一開盤，他們就拿著幾十個、上百個身份證去購房，一天時間就能將首付手續(xù)給全部辦妥，然后就是等著坐地生財。我們東北老鄉(xiāng)實力不夠雄厚，但只要團(tuán)結(jié)起來，弄下一兩個樓盤應(yīng)該不成問題�！�

    常年在北海生活的本地人覃剛說：“我在大型國企工作，年收入超過8萬元，本來計劃今年下半年投資買樓的，但房價一下子漲到5000元至6000元/平方米，每棟樓房開盤都像超市打折促銷一樣火爆，都是外地人炒起來的�！�

    在接受記者采訪過程中，“被外地人炒起來”幾乎成為北海本地人和炒房者共同的答案。在炒房者心目中，北海樓市的飆升源于以下幾個原因：

    ———國家戰(zhàn)略吸引眾多投資，北海樓市“必漲無疑”。2008年1月1日國務(wù)院正式批準(zhǔn)《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》后，大量資本迅速涌入北海；2009年10月28日，國務(wù)院常務(wù)會議討論并原則通過《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的若干意見》，這些戰(zhàn)略決策推動大批資本涌入北部灣。北海已成為各路資本的熱土———跨國公司、央企的產(chǎn)業(yè)資本、金融大鱷的金融資本、廣東浙江等地的民營資本，甚至是炒房的游資、熱錢的蜂擁之地。

    ———前期“漲幅小”，后期定有“資金跟進(jìn)”。炒房者一個始終如一的“理論”是：北海房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)低于其他城市的房地產(chǎn)價格。如今一些樓盤價格高達(dá)每平方米5000元至6000元甚至上萬元，仍然被視為“低于海南�？�、三亞3萬元至6萬元/平方米”的價格。價格仍然偏低引發(fā)的邏輯就是“還將有大量資金跟進(jìn)”，因此，“炒房定賺”成為口口相傳的事情。

    ———通貨膨脹預(yù)期，一買就漲，跟進(jìn)就賺“理論”。這幾乎成為東北人、浙江人、福建人在當(dāng)?shù)丶�中購買房地產(chǎn)的“信心支柱”。他們認(rèn)為，2008年下半年的金融危機(jī)不僅沒有使得北海房地產(chǎn)價格下跌，卻凸顯出北海房地產(chǎn)逆市飆升的狀態(tài)，這表明樓市還有很大空間。而全球市場上各國的“救市政策”已經(jīng)投入的大量資金，肯定會有相當(dāng)一部分游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，北海的自然條件、政策支持，以及未來的“通脹預(yù)期”，將成為樓市持續(xù)攀升的有力支持。

    常年關(guān)注房地產(chǎn)市場的專家徐海豐認(rèn)為，炒房者通過一整條“自欺欺人”的鏈條，將中西部地區(qū)的樓市串成一條美麗的“珍珠”，國家戰(zhàn)略政策導(dǎo)向沒有鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)，資金跟進(jìn)也是無中生有�！按�起珍珠的繩子本來就是泡沫，再美麗的炒房神話也會最終破滅�！�

    北海溫州商會會長徐守斌告訴記者，2004年，北海多數(shù)樓盤是每平方米1000元至1300元，2009年的新開樓盤則為每平方米4500元至5000元，哪怕是北京、上海和深圳，漲幅也沒有這么高的。未來預(yù)測，到2012年，北海房價將達(dá)到8000元至1萬元/平方米。

    中國銀監(jiān)會北海銀監(jiān)局的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，令人擔(dān)憂的問題在于，房地產(chǎn)的飆升恰恰是以大量“熱錢”的炒作烘托起來的。一旦銀行銀根緊縮，無論是開發(fā)商還是炒房者，短缺的資金鏈將很可能造成整個樓市的持續(xù)低迷。

    “只要晚上到北海街頭看看你就會發(fā)現(xiàn)，大量已經(jīng)售罄的樓盤空置率很高，房屋價格租售比差距也非常大，這才是北海樓市的‘真相’。”曾經(jīng)歷過上世紀(jì)90年代北海樓市“泡沫”的市民歐陽常青說。

    相當(dāng)一部分市民認(rèn)為，從投資20至30年的角度來考慮，現(xiàn)在購買每平方米5000元左右的房子還是值得的。但臨海的樓房折舊率卻需要理性考慮�！叭绻�不是理性的投資，只想如何通過炒樓‘賺快錢’，很可能成為樓市‘最后瘋狂’的買單者。”

    西 安

    房價“破五”令人生疑

    2009年西安商品房市場呈現(xiàn)火熱景象，不僅成交量節(jié)節(jié)上升，商品住宅成交均價也首次突破了每平方米5000元大關(guān)。持續(xù)活躍的西安樓市，將繼續(xù)保持火熱態(tài)勢，還是步入下調(diào)軌道？

    近10年來，西安樓市的發(fā)展一直比較平穩(wěn)，商品房價格長期都處于穩(wěn)步微升態(tài)勢中，全年成交面積一直徘徊在500萬平方米以內(nèi)，價格保持在3000元上下。成交量低、價格上不去等原因使西安樓市一直處在全國房地產(chǎn)市場的二線邊緣位置。

    據(jù)西安市房管部門統(tǒng)計，2009年前三季度西安市商品房銷售面積為816.9萬平方米，同比增長73%；商品房住宅均價5026元，同比增長2.39%。

    西安一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在普遍沒有追加投資，沒有提高產(chǎn)品性能、小區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)品質(zhì)等外因的情況下，西安房價出現(xiàn)這樣的增長態(tài)勢，不能不使人聯(lián)想起房價泡沫，從而對超過5000元的均價產(chǎn)生質(zhì)疑。

    首先受到質(zhì)疑的是高房價的市場承受力，作為中國房地產(chǎn)市場的二線城市，西安市商品房均價突破5000元大關(guān)后，在全國仍處于較低水平，但相對于西安市民的收入?yún)s處于偏高狀態(tài)。相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安居民能夠承受的房價在3500元到4000元之間，在房價“破五”之后，有多少人能夠承受得起這樣的房價，值得懷疑。

    其次是每個樓盤的公布價與統(tǒng)計價也受到質(zhì)疑。目前西安樓市大盤林立，奇怪的是越是大盤打折幅度就越大，從95折到80折不等。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果是按成交價統(tǒng)計，為什么不直接以成交價公布，而是在自己先期制定的銷售價格上進(jìn)行折扣？其目的無非是讓人們在市場上看到這個所謂的均價，認(rèn)為房價一直在漲，這樣做只能使沒有買房的人迫于漲價現(xiàn)實而跟風(fēng)，追漲殺跌陷入房價陷阱，所以房屋均價超過5000元的統(tǒng)計實不實依然存疑。

    再次是普通住宅均價有被高端商品房拉升的嫌疑。2009年三季度以來，西安曲江區(qū)域高端住宅紛紛上市，這些每平方米起價七八千元的高端住宅頻繁交易，拉升了西安商品房的成交均價，這點也使普通消費者對普通住宅均價超過5000元的結(jié)論產(chǎn)生不信任。

    臨近年底，從西安當(dāng)?shù)氐膱罂瘡V告可以明顯感受到銷售壓力正日漸緊迫，前半年比較少見的整版大幅廣告又相繼出現(xiàn)在了各類報紙上。這種每日不斷、鋪天蓋地的大幅廣告，實際上昭示著四季度西安開發(fā)商面臨還貸、資金回籠的壓力，而五花八門的促銷手段也難以掩飾銷售的真正目的。

    與此同時，通過一年的建設(shè)，商品房市場積累存量不斷增加。截止到12月初西安可銷售商品房超過13萬套，隨著不少新盤集中推出，這個數(shù)字還將不斷增加。

    另一方面，今年是西安舊城及城中村改造最集中的一年，也是自2007年開始大規(guī)模拆遷以來需要大面積安置的一年，隨著東窯坊、楊家莊等一大批大型安置小區(qū)的投入使用，商品住宅市場的供應(yīng)量也將出現(xiàn)大的變化。

    總而言之，出盤量的加大將使西安房地產(chǎn)市場的銷售壓力陡然增大，如果樓市能夠繼續(xù)消化出盤量，房價就會得到支撐，否則價格只能是一個空殼。另一方面，西安樓市在背離消費者承受能力后有可能出現(xiàn)回調(diào)要求，這種回調(diào)正是對快速上漲的回補(bǔ)要求，也是健康市場的正�，F(xiàn)象。

    蘭 州

    “過萬”樓盤震撼登場

    “每平方米1萬元。”在蘭州，位于城市中心繁華地段兩個樓盤近期打出“過萬”的銷售價格，著實“震撼”了許多人。因為，在這個人均年收入剛剛過萬元的西北內(nèi)陸城市里，這樣的價格就意味著一個普通市民每年只能買到僅僅超過1平方米這樣的房屋。

    這只是個例，但在“萬元”樓盤的背后，是這個西部城市多年來房價持續(xù)不斷的上漲，以及在這些“萬元”樓盤的示范拉動下，蘭州房價繼續(xù)上漲的不可逆轉(zhuǎn)。

    “以前只是覺得在北京、上海這樣的大城市才有可憐的房奴，現(xiàn)在連蘭州這樣的三線城市也有了�！碧m州市一家事業(yè)單位的職工支韜說。

    從2006年開始，蘭州市新建商品房的價格漲幅一直居于西北五省之首，這種快速上漲的趨勢從此就沒有停下來。

    2007年底到2008年，在一片喊跌聲中，北京、上海、深圳、廣州等東部沿海城市房價上漲放緩，商品房成交量大幅下降。但地處西北內(nèi)陸的蘭州房價不僅沒有下跌，相反成為全國房價逆勢上漲的“領(lǐng)頭羊”。

    2009年開春以后，蘭州樓市更是火熱起來，各個樓盤的銷售形勢較2008年同期有了很大的好轉(zhuǎn)。房管部門的數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度，蘭州市商品房完成銷售量大增，同比漲幅超過了四成。新房的價格也持續(xù)上漲，10月份，蘭州市商品住宅平均銷售價格已經(jīng)達(dá)到了4590.6元，較2009年同期上漲22.27%。這是包含了蘭州市郊區(qū)房屋的價格指數(shù)，在蘭州市主城區(qū)，商品房銷售均價都已經(jīng)超過了6000元，甚至標(biāo)出了上萬元的價格。

    狂熱的房屋需求帶動了蘭州新建房價持續(xù)走高，于是買不起新房的人，轉(zhuǎn)向二手房市場。今年10月，蘭州二手房價漲幅位居全國70個大中城市第三位。

    結(jié)婚的壓力和持續(xù)找房的疲憊，讓支韜最終選擇成為一個“房奴”，在離蘭州市中心半個小時車程的郊區(qū)，他以5000元/平方米的價格買下了一套60平方米的小戶型，總價30萬元。為此，除了花光他這幾年10萬元的儲蓄外，還要向銀行貸款20萬元。在接下來15年的時間里，每個月他和女友收入的一半都要用于償還貸款。

    2009年12月4日，蘭州市公開拍賣3塊土地。其中，位于城關(guān)區(qū)一宗面積16.5畝的G 0521號地塊拍出1億元的價格，畝均地價達(dá)到606萬元。有業(yè)內(nèi)人士測算，該地塊樓面地價高達(dá)每平方米2600元，加上拆遷和建設(shè)工費，這個樓盤開盤后的價格不會低于每平方米1萬元。

    這個樓盤的建成至少要兩到三年的時間，不知道到時這個西部城市的房價又會上漲到多少？

    天 津

    連續(xù)9個月成交過百萬

    縱觀2009年，天津樓市成交量整體呈上升態(tài)勢。自3月至11月，連續(xù)9個月單月住宅成交面積超過百萬平方米。中國指數(shù)研究院天津分院分析師鐘文輝在接受本報記者采訪時說，12月作為一年中的收尾，天津樓市成交量是漲是跌，最主要是取決于開發(fā)企業(yè)推盤量的多少。目前從成交態(tài)勢來看，市內(nèi)六區(qū)需求極其旺盛，表現(xiàn)出有房不愁賣的態(tài)勢；而環(huán)城四區(qū)及其他地區(qū)由于供應(yīng)量相對充足，且價格已經(jīng)達(dá)到相對高度，未來住宅成交量或受此影響而稍有回落。

    事實證明，進(jìn)入傳統(tǒng)銷售淡季的冬天以來，天津樓市始終表現(xiàn)出淡季不淡的態(tài)勢。究其原因有二：一是無論市區(qū)還是郊縣，部分樓盤集中釋放并熱銷，成交量大幅上漲，拉升了整體樓市的成交量；二是受優(yōu)惠政策即將到期影響，部分消費者提前購房，也推動了樓市成交。

    應(yīng)該說，天津樓市由年初的冷，到年中的熱，再到年底的火爆，只是全國樓市的一個縮影，但每個城市都有自身的地域特點。說起天津的樓市，2009年一頭一尾的兩個政策是繞不過去的，那就是“藍(lán)印戶口”和“濱海新區(qū)區(qū)劃調(diào)整”。

    今年春節(jié)剛過，天津調(diào)整藍(lán)印戶口政策。外地人申辦天津市藍(lán)印戶口購房款由原來的100萬元不同程度地調(diào)低了。政策出臺后，極大地拉動了天津新建商品住宅的成交量。據(jù)一家房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站的調(diào)查，天津每賣出100套新商品房，大約有45套的戶主是外地人。其中，符合藍(lán)印戶口政策的近40套。尤其是遠(yuǎn)郊區(qū)縣，這個比例更高。

    臨近年末的11月中旬，國務(wù)院正式批復(fù)同意天津市調(diào)整濱海新區(qū)行政區(qū)劃，撤銷天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)3個行政區(qū)，設(shè)立濱海新區(qū)人民政府，原有的3個行政區(qū)域為濱海新區(qū)的行政區(qū)域。房地產(chǎn)行業(yè)作為“經(jīng)濟(jì)趨暖樓先知”的風(fēng)向標(biāo)，率先作出反應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計，11月濱海新區(qū)共成交新建商品住宅32 .81萬平方米，而僅僅11月23日至29日月末的最后一周，濱海新區(qū)新建商品住宅就成交10 .65萬平方米，占全月的32%。

    從年初的藍(lán)印戶口新政，到年底的濱海體制改革，都對天津的樓市產(chǎn)生了不可輕視的推動作用。所以有人說，天津的樓市是典型的“政策市”，或許就從這個角度說的。

    中國指數(shù)研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰說，對于天津住宅市場價格走勢的判斷，如果政策變化不大，售價將保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢。而從分區(qū)域來看，市內(nèi)六區(qū)由于供不應(yīng)求態(tài)勢已經(jīng)出現(xiàn)，將來價格將持續(xù)上漲，漲幅會大于其他區(qū)縣；而濱海新區(qū)由于濱海概念的深入，加上新行政區(qū)域的確定，一系列利好因素的促進(jìn)，濱海新區(qū)價格也將不斷上漲。

    由于市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)較少，成交主要集中在環(huán)城及遠(yuǎn)郊區(qū)縣，未來市場成交均價或許由于成交結(jié)構(gòu)的變化而呈小幅下降趨勢。而且，除區(qū)域和地段以外，購房者將更注重樓盤的品質(zhì)，有些遠(yuǎn)郊區(qū)縣品質(zhì)不好的樓盤可能出售艱難。

    中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛則認(rèn)為，因為購房者擔(dān)心優(yōu)惠政策明年取消，眼下出現(xiàn)恐慌式的搶購，拉動了樓市年底集中放量。而大家所關(guān)注的濱海新區(qū)樓市，目前遠(yuǎn)沒有調(diào)整到位。將于12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，必將對2010年的樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，值得期待。

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